Für eine günstige und solide Baufinanzierung ist eine durchdachte Planung erforderlich. Damit die Umsetzung problemlos abläuft, solltest du auch langfristig denken. Diese Tipps und Tricks werden dir helfen, ohne Probleme in die eigenen vier Wände zu kommen.
#1 Budget ermitteln: Wie viel kann ich mir leisten?
Bevor du damit beginnst, Angebote zu vergleichen, solltest du zunächst eine Budgetplanung durchführen. Dafür solltest du als erstes alle Ausgaben von den Einnahmen abziehen. So weißt du nämlich, wie viel du monatlich für die monatliche Rate aufbringen kannst. Dabei solltest du auch Einnahmen als auch Ausgaben berücksichtigen, die nur quartalsweise oder jährlich anfallen.
Als grobe Orientierung kann man auch die Höhe der aktuellen Miete verwenden. Die Höhe der Rate sollte maximal 40 Prozent des Nettoeinkommens sein.
Faustformel: Wenn du dein monatliches Nettoeinkommen mit 100 multiplizierst, erhältst du einen groben Richtwert für die maximale Darlehenssumme. Natürlich ist dies kein verlässlicher Wert, da die Lebensverhältnisse in jedem Haushalt anders sind und jede Bank die Situation anders bewertet. Alternativ kannst du auch einen Budgetrechner für die Berechnung verwenden.
Du solltest die Nebenkosten bei der Budgetermittlung berücksichtigen, da diese 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen können. Diese setzen sich aus Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls Maklercourtage zusammen. Je nach Bundesland variieren diese Kosten. Beim Bau fallen diese übrigens nur auf den Kaufpreis des Grundstücks an.
Die Budgetplanung ist sehr wichtig für die Baufinanzierung, da eine spätere Nachfinanzierung teuer werden könnte.
#2 Angebote vergleichen
Damit du die ideale Baufinanzierung findest, die zu deinen Bedürfnissen passt, solltest du viele verschiedene Angebote einholen. Jede Bank bewertet jede Immobilie und die Bonität der Kunden anders, so dass erst durch einen Vergleich hervorgeht, welche Bank für dich am günstigsten ist.
Wenn du Angebote miteinander vergleichst, solltest du darauf achten, dass die Rahmenbedingungen wie Darlehenssumme, Tilgung, Eigenkapital und Zinsbindung gleich sind.
Dafür ist es am einfachsten, dich an einen unabhängigen Finanzierungsvermittler zu wenden. Dieser vergleicht eine Vielzahl an Kreditgeber für dich. Dabei fallen für dich keinerlei Kosten an.
Um einen Anhaltspunkt für den Zinssatz zu bekommen, kannst du einen Baugeldrechner verwenden.
#3 Eigenkapital einsetzen
Grundsätzlich empfiehlt es sich, zumindest die Nebenkosten aus eigenen Mitteln zu bezahlen. Wird dazu noch zusätzlich Eigenkapital eingebracht, erhältst du einen günstigeren Zinssatz. Das bedeutet für dich auch eine solide Baufinanzierung.
Du solltest jedoch auch eine Reserve zurückhalten, damit du bei unvorhergesehenen Ereignissen vorbereitet bist.
Auch wenn eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital bei den Banken nicht gerne gesehen wird, ist es dennoch möglich. Dafür wird jedoch eine gute Bonität vorausgesetzt. Du musst dich in diesem Fall dennoch auf höhere Zinsen einstellen. Das bringt nämlich nicht nur für die Bank ein höheres Risiko, sondern auch für dich. Musst du das Haus in wenigen Jahren wiederverkaufen, kann es sein, dass du das Darlehen nicht vollständig zurückführen kannst.
#4 Eigenleistung einbringen
Als Bauherr oder bei einer Modernisierung kannst du bei der Baufinanzierung ebenso Geld sparen. Du solltest das jedoch vorher mit dem Architekten und dem Bauunternehmen absprechen, damit du dich selbst nicht überschätzt. Zum einen dauert es bei fehlenden Kenntnissen meist länger und zum anderen schleichen sich auch schneller Fehler ein. Dadurch könnte das Vorhaben teurer werden als geplant.
#5 Günstige Zinsen möglichst lange sichern
Die Zinsen waren historisch gesehen nie so günstig wie jetzt. Deshalb solltest du dir die Zinsen am besten so lange sichern, wie möglich. In der Regel hast du die Wahl zwischen fünf und 30 Jahren Zinsbindung. In dieser Zeit werden sich die Zinsen für dich nicht verändern. Läuft die Zinsbindung aus, werden die Konditionen neu verhandelt. Du musst dabei nicht bei der selben Bank bleiben.
Des Weiteren gibt es die Möglichkeit mit einem Volltilgerdarlehen die Zinsen für die gesamte Laufzeit zu sichern. Beim Volltilgerdarlehen hast du wieder die Möglichkeit eine Zinsbindung zu wählen. Der Unterschied zum klassischen Annuitätendarlehen ist, dass die Tilgung so hoch angesetzt wird, dass du nach der ersten Zinsbindung schuldenfrei bist. Je kürzer die Zinsbindung, desto höher also die Rate.
Je länger du dir die Zinsen sicherst, desto höher wird der Zinssatz für dich. Deshalb ist es wichtig, eine optimale Balance zwischen einem günstigen Zinssatz und einer langen Zinsbindung zu finden.
#6 Hohe Tilgung und schneller schuldenfrei
Die anfängliche Tilgung sagt aus, wie schnell du dein Darlehen an die Bank zurückführst. Ist die Tilgung höher, zahlst du dein Darlehen schneller ab. Das bedeutet für dich, dass du Zinskosten sparst und schneller mit der Finanzierung fertig bist.
Eine Sondertilgung trägt ebenfalls dazu bei, dass das Darlehen schneller abbezahlt ist. Wenn du die Möglichkeit hast, zusätzlich Geld anzusparen, solltest du die Sondertilgung für dich nutzen.
Einige Banken bieten auch einen Tilgungssatzwechsel an. Damit hast du die Möglichkeit während der Zinsbindung den Tilgungssatz zu verändern. Sollte also eine Familienplanung anstehen, kannst du die Tilgung reduzieren. Hast du dagegen eine Gehaltserhöhung erhalten oder verdienst nun mehr als Selbständiger, kannst du die Tilgung erhöhen.
#7 Unterlagen vorbereiten
Damit du ein individuelles Angebot erhältst, ist es wichtig, dass alle Unterlagen vollständig eingereicht werden. Damit deine Finanzierungsanfrage schneller bearbeitet wird, solltest du folgende Unterlagen bereithalten:
- Personalausweis oder Reisepass
- Einkommensnachweis (z.B. Gehaltsabrechnung)
- Eigenkapitalnachweis (Kontoauszüge)
- Objektunterlagen (Baubeschreibung, Baukostenberechnungen, Grundbuchauszug, Lageplan, Wohnflächenberechnung, Exposé)
#8 Staatliche Förderungen nutzen
Je nach Vorhaben, gibt es verschiedene Fördermöglichkeiten für dich. Du hast die Möglichkeit, zinsgünstige Darlehen für deine Baufinanzierung zu erhalten. Die bekannteste Förderbank ist die KfW.
Wenn du eine Immobilie für die Eigennutzung erwirbst, hast du schonmal mit dem Förderprogramm KfW-124 die Möglichkeit, bis zu 50.000 Euro als zinsgünstiges Darlehen zu erhalten. Solltest du dazu noch modernisieren, kommen auch andere Förderprogramme in Frage. Man kann auch einige Programme miteinander kombinieren.
Beim Bau gibt es je nach Energieeffizienz verschiedene Programme, die sich für dein Vorhaben anbieten.
Die Kredite werden dabei von der jeweiligen Bank für dich beantragt.
Fazit
Wie du siehst, spielen mehrere Faktoren bei der Baufinanzierung eine Rolle. Damit du dir den besten Zinssatz sichern kannst, gibt es verschiedene Stellschrauben, die man nutzen kann. Damit die Finanzierung auf dich abgestimmt ist, ist es wichtig, dass dein Berater auf deine persönlichen Bedürfnisse und Wünsche eingeht.
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