Für eine güns­ti­ge und soli­de Bau­fi­nan­zie­rung ist eine durch­dach­te Pla­nung erfor­der­lich. Damit die Umset­zung pro­blem­los abläuft, soll­test du auch lang­fris­tig den­ken. Die­se Tipps und Tricks wer­den dir hel­fen, ohne Pro­ble­me in die eige­nen vier Wän­de zu kommen.


#1 Budget ermitteln: Wie viel kann ich mir leisten?

Bevor du damit beginnst, Ange­bo­te zu ver­glei­chen, soll­test du zunächst eine Bud­get­pla­nung durch­füh­ren. Dafür soll­test du als ers­tes alle Aus­ga­ben von den Ein­nah­men abzie­hen. So weißt du näm­lich, wie viel du monat­lich für die monat­li­che Rate auf­brin­gen kannst. Dabei soll­test du auch Ein­nah­men als auch Aus­ga­ben berück­sich­ti­gen, die nur quar­tals­wei­se oder jähr­lich anfallen.

Als gro­be Ori­en­tie­rung kann man auch die Höhe der aktu­el­len Mie­te ver­wen­den. Die Höhe der Rate soll­te maxi­mal 40 Pro­zent des Net­to­ein­kom­mens sein.

Faust­for­mel: Wenn du dein monat­li­ches Net­to­ein­kom­men mit 100 mul­ti­pli­zierst, erhältst du einen gro­ben Richt­wert für die maxi­ma­le Dar­le­hens­sum­me. Natür­lich ist dies kein ver­läss­li­cher Wert, da die Lebens­ver­hält­nis­se in jedem Haus­halt anders sind und jede Bank die Situa­ti­on anders bewer­tet. Alter­na­tiv kannst du auch einen Bud­get­rech­ner für die Berech­nung verwenden.

Du soll­test die Neben­kos­ten bei der Bud­get­er­mitt­lung berück­sich­ti­gen, da die­se 10 bis 15 Pro­zent des Kauf­prei­ses aus­ma­chen kön­nen. Die­se set­zen sich aus Grund­er­werb­steu­er, Notar- und Grund­buch­kos­ten und gege­be­nen­falls Mak­ler­cour­ta­ge zusam­men. Je nach Bun­des­land vari­ie­ren die­se Kos­ten. Beim Bau fal­len die­se übri­gens nur auf den Kauf­preis des Grund­stücks an.

Die Bud­get­pla­nung ist sehr wich­tig für die Bau­fi­nan­zie­rung, da eine spä­te­re Nach­fi­nan­zie­rung teu­er wer­den könnte.

#2 Angebote vergleichen

Damit du die idea­le Bau­fi­nan­zie­rung fin­dest, die zu dei­nen Bedürf­nis­sen passt, soll­test du vie­le ver­schie­de­ne Ange­bo­te ein­ho­len. Jede Bank bewer­tet jede Immo­bi­lie und die Boni­tät der Kun­den anders, so dass erst durch einen Ver­gleich her­vor­geht, wel­che Bank für dich am güns­tigs­ten ist.

Wenn du Ange­bo­te mit­ein­an­der ver­gleichst, soll­test du dar­auf ach­ten, dass die Rah­men­be­din­gun­gen wie Dar­le­hens­sum­me, Til­gung, Eigen­ka­pi­tal und Zins­bin­dung gleich sind.

Dafür ist es am ein­fachs­ten, dich an einen unab­hän­gi­gen Finan­zie­rungs­ver­mitt­ler zu wen­den. Die­ser ver­gleicht eine Viel­zahl an Kre­dit­ge­ber für dich. Dabei fal­len für dich kei­ner­lei Kos­ten an.

Um einen Anhalts­punkt für den Zins­satz zu bekom­men, kannst du einen Bau­geld­rech­ner verwenden.

#3 Eigenkapital einsetzen

Grund­sätz­lich emp­fiehlt es sich, zumin­dest die Neben­kos­ten aus eige­nen Mit­teln zu bezah­len. Wird dazu noch zusätz­lich Eigen­ka­pi­tal ein­ge­bracht, erhältst du einen güns­ti­ge­ren Zins­satz. Das bedeu­tet für dich auch eine soli­de Baufinanzierung.

Du soll­test jedoch auch eine Reser­ve zurück­hal­ten, damit du bei unvor­her­ge­se­he­nen Ereig­nis­sen vor­be­rei­tet bist.

Auch wenn eine Bau­fi­nan­zie­rung ohne Eigen­ka­pi­tal bei den Ban­ken nicht ger­ne gese­hen wird, ist es den­noch mög­lich. Dafür wird jedoch eine gute Boni­tät vor­aus­ge­setzt. Du musst dich in die­sem Fall den­noch auf höhe­re Zin­sen ein­stel­len. Das bringt näm­lich nicht nur für die Bank ein höhe­res Risi­ko, son­dern auch für dich. Musst du das Haus in weni­gen Jah­ren wie­der­ver­kau­fen, kann es sein, dass du das Dar­le­hen nicht voll­stän­dig zurück­füh­ren kannst.

#4 Eigenleistung einbringen

Als Bau­herr oder bei einer Moder­ni­sie­rung kannst du bei der Bau­fi­nan­zie­rung eben­so Geld spa­ren. Du soll­test das jedoch vor­her mit dem Archi­tek­ten und dem Bau­un­ter­neh­men abspre­chen, damit du dich selbst nicht über­schätzt. Zum einen dau­ert es bei feh­len­den Kennt­nis­sen meist län­ger und zum ande­ren schlei­chen sich auch schnel­ler Feh­ler ein. Dadurch könn­te das Vor­ha­ben teu­rer wer­den als geplant.

#5 Günstige Zinsen möglichst lange sichern

Die Zin­sen waren his­to­risch gese­hen nie so güns­tig wie jetzt. Des­halb soll­test du dir die Zin­sen am bes­ten so lan­ge sichern, wie mög­lich. In der Regel hast du die Wahl zwi­schen fünf und 30 Jah­ren Zins­bin­dung. In die­ser Zeit wer­den sich die Zin­sen für dich nicht ver­än­dern. Läuft die Zins­bin­dung aus, wer­den die Kon­di­tio­nen neu ver­han­delt. Du musst dabei nicht bei der sel­ben Bank bleiben.

Des Wei­te­ren gibt es die Mög­lich­keit mit einem Voll­til­ger­dar­le­hen die Zin­sen für die gesam­te Lauf­zeit zu sichern. Beim Voll­til­ger­dar­le­hen hast du wie­der die Mög­lich­keit eine Zins­bin­dung zu wäh­len. Der Unter­schied zum klas­si­schen Annui­tä­ten­dar­le­hen ist, dass die Til­gung so hoch ange­setzt wird, dass du nach der ers­ten Zins­bin­dung schul­den­frei bist. Je kür­zer die Zins­bin­dung, des­to höher also die Rate.

Je län­ger du dir die Zin­sen sicherst, des­to höher wird der Zins­satz für dich. Des­halb ist es wich­tig, eine opti­ma­le Balan­ce zwi­schen einem güns­ti­gen Zins­satz und einer lan­gen Zins­bin­dung zu finden.

#6 Hohe Tilgung und schneller schuldenfrei

Die anfäng­li­che Til­gung sagt aus, wie schnell du dein Dar­le­hen an die Bank zurück­führst. Ist die Til­gung höher, zahlst du dein Dar­le­hen schnel­ler ab. Das bedeu­tet für dich, dass du Zins­kos­ten sparst und schnel­ler mit der Finan­zie­rung fer­tig bist.

Eine Son­der­til­gung trägt eben­falls dazu bei, dass das Dar­le­hen schnel­ler abbe­zahlt ist. Wenn du die Mög­lich­keit hast, zusätz­lich Geld anzu­spa­ren, soll­test du die Son­der­til­gung für dich nutzen.

Eini­ge Ban­ken bie­ten auch einen Til­gungs­satz­wech­sel an. Damit hast du die Mög­lich­keit wäh­rend der Zins­bin­dung den Til­gungs­satz zu ver­än­dern. Soll­te also eine Fami­li­en­pla­nung anste­hen, kannst du die Til­gung redu­zie­ren. Hast du dage­gen eine Gehalts­er­hö­hung erhal­ten oder ver­dienst nun mehr als Selb­stän­di­ger, kannst du die Til­gung erhöhen.

#7 Unterlagen vorbereiten

Damit du ein indi­vi­du­el­les Ange­bot erhältst, ist es wich­tig, dass alle Unter­la­gen voll­stän­dig ein­ge­reicht wer­den. Damit dei­ne Finan­zie­rungs­an­fra­ge schnel­ler bear­bei­tet wird, soll­test du fol­gen­de Unter­la­gen bereithalten:

  • Per­so­nal­aus­weis oder Reisepass
  • Ein­kom­mens­nach­weis (z.B. Gehaltsabrechnung)
  • Eigen­ka­pi­tal­nach­weis (Kon­to­aus­zü­ge)
  • Objekt­un­ter­la­gen (Bau­be­schrei­bung, Bau­kos­ten­be­rech­nun­gen, Grund­buch­aus­zug, Lage­plan, Wohn­flä­chen­be­rech­nung, Exposé)

#8 Staatliche Förderungen nutzen

Je nach Vor­ha­ben, gibt es ver­schie­de­ne För­der­mög­lich­kei­ten für dich. Du hast die Mög­lich­keit, zins­güns­ti­ge Dar­le­hen für dei­ne Bau­fi­nan­zie­rung zu erhal­ten. Die bekann­tes­te För­der­bank ist die KfW.

Wenn du eine Immo­bi­lie für die Eigen­nut­zung erwirbst, hast du schon­mal mit dem För­der­pro­gramm KfW-124 die Mög­lich­keit, bis zu 50.000 Euro als zins­güns­ti­ges Dar­le­hen zu erhal­ten. Soll­test du dazu noch moder­ni­sie­ren, kom­men auch ande­re För­der­pro­gram­me in Fra­ge. Man kann auch eini­ge Pro­gram­me mit­ein­an­der kombinieren.

Beim Bau gibt es je nach Ener­gie­ef­fi­zi­enz ver­schie­de­ne Pro­gram­me, die sich für dein Vor­ha­ben anbieten.

Die Kre­di­te wer­den dabei von der jewei­li­gen Bank für dich beantragt.

Fazit

Wie du siehst, spie­len meh­re­re Fak­to­ren bei der Bau­fi­nan­zie­rung eine Rol­le. Damit du dir den bes­ten Zins­satz sichern kannst, gibt es ver­schie­de­ne Stell­schrau­ben, die man nut­zen kann. Damit die Finan­zie­rung auf dich abge­stimmt ist, ist es wich­tig, dass dein Bera­ter auf dei­ne per­sön­li­chen Bedürf­nis­se und Wün­sche eingeht.

(Bild­quel­le Arti­kel­an­fang: © paulbr75 /Pixabay.com)