Zuverlässig den Wohnungs- und Hauswert ermitteln
Du hast eine Immobilie geerbt und fragst dich, ob du diese nun selbst nutzen willst oder du denkst über einen Verkauf nach, um eine Erbengemeinschaft auszuzahlen!
In deiner Ehe steht es nicht mehr zum Besten und bei einer eventuellen Scheidung musst du die gemeinsame Wohnung verkaufen! Nachwuchs kündigt sich an und du denkst darüber nach, endlich ein Eigenheim zu erwerben!
Aber auch bei einer Zwangsversteigerung. z. B. bei Insolvenz, ist es unausweichlich, den exakten Wert einer Immobilie zu ermitteln. Für eine profunde Bewertung der Immobilie gibt es viele Gründe!
Es müssen verschiedene Faktoren berücksichtigt werden und es sind dabei eine ganze Reihe von unterschiedlichen Kriterien zu beachten. Natürlich ist es eine grundsätzliche Frage, ob es sich um ein unbebautes Grundstück handelt oder um ein Mehrfamilienhaus. Aber das bei weitem entscheidendste Kriterium einer Immobilienbewertung ist die Lage.
Preise unterscheiden sich lokal enorm, daher liefern bei Preisvergleichen nur Immobilien in der Nähe des Objektes aussagekräftige Werte. Auch Lichtverhältnisse, Ausblick und Geräuschkulisse beeinflussen den Wert einer Immobilie. Bei Baugrundstücken liefern die Bodenrichtwerte entscheidende Anhaltspunkte.
Erst jetzt ist an Bautyp und Ausstattung zu denken. Bauqualität und Bausubstanz drehen wichtige Schrauben bei der Feineinstellung der Wertermittlung eines Hauses. Bei Mietshäusern müssen die bestehenden Mietverträge einfließen. Und letztlich ist da noch die Bewertung der Energieeffizienz, welche seit 2009 einem potenziellen Käufer nicht mehr vorenthalten werden darf!
Bei Kauf und Verkauf von Immobilien erst mal den Immobilienwert ermitteln (Bildquelle: © AbsolutVision/Pixabay.com)
Verschiedene Bewertungsverfahren kommen zum Einsatz
Insbesondere für Eigentumswohnungen wird das sogenannte Vergleichswertverfahren genutzt. Anhand von Lage, Ausstattung und Eigenschaften der Wohnung wird der Wert vergleichbarer Immobilien zu Rate gezogen und eingeordnet. Bei eigengenutzten Wohnimmobilien wie Ein- und Zweifamilienhäusern kommt im Normalfall das Sachwertverfahren zur Anwendung.
Dabei werden die Kosten ermittelt, welche zur Herstellung bzw. Wiederbeschaffung der Immobilie nötig sind.
Basis dieser Berechnung sind wiederum die Lage, dann die Baukosten sowie die Abnutzung. Bei Miet– und Mehrfamilienhäusern als auch gewerblich genutzten Immobilien fußt die Wertermittlung auf dem Ertragswertverfahren.
Neben den Kosten für Grund und Boden ist der zu erwartende Reinertrag der Immobilie das entscheidende Kriterium. Dieser setzt sich komplex zusammen und berücksichtigt Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten und Bodenwertverzinsung.
Was ist aber nun mein Haus wert?
Nach diesem kleinen Exkurs landen wir nun bei der Praxis. Es gibt zwei Typen von Immobilienbewertungen, um den Wert eines Hauses oder einer Wohnung reell einzuschätzen.
Wer sich nur mal kurz einen Überblick verschaffen will, dem ist mit einem sogenannten Immobilienrechner gedient. Insbesondere bei marktüblichen, normal geschnittenen sowie durchschnittlich ausgestatteten und versicherten Immobilien kann sich schnell und meist kostenfrei ein erster Überblick verschafft werden.
Die Ergebnisse basieren dabei auf Vergleichs- und Durchschnittswerten. Größere Immobilienbüros und auch Banken und Sparkassen bieten diese Instrumente online an.
In manchen Fällen ist diese Information schon ausreichend, damit ein Geschäft zustande kommt.
Es bleibt aber zu bedenken, dass dieser Wert nur auf Grundlage der Informationen einer Partei zustande gekommen ist und ungeprüft bleibt. Exakter wird der Immobilienwert sicher mit einem Immobiliengutachter ermittelt. Dieser kann vor Ort lokale Marktkenntnis mit einbringen sowie Lage- und Objektbesonderheiten objektiv bewerten. Letztendlich ist der von einem unabhängigen Experten ausgewiesene Immobilienwert im Ergebnis nachvollziehbar.
Immobilienwertermittlung als Basis jeden Immobiliengeschäfts
Bei der Betrachtung eines Kaufs bzw. Verkaufs einer Immobilie sind Situationen üblich, in denen der Eigentümer mit der Immobilie emotional verbunden ist und dadurch den Preis zu hoch einschätzt.
Demgegenüber setzt er unter Zeitdruck oft einen zu niedrig geschätzten Wert an. Eine Immobilienbewertung vermittelt zwischen diesen Extremen, damit es weder zu Blockaden kommt noch zu Verlust von Einnahmen.
Mit einer Bewertung online lässt sich sicher ein Näherungswert beschaffen. Da aber Immobilien mit zum teuersten gehören, was sich der Mensch im Leben kauft, kann an dieser Stelle nur angeraten werden, trotz der anfallenden Kosten für ein Verkehrswertgutachten die Expertenmeinung hinzuzuziehen.
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