Zuverlässig den Wohnungs- und Hauswert ermitteln

Du hast eine Immo­bi­lie geerbt und fragst dich, ob du die­se nun selbst nut­zen willst oder du denkst über einen Ver­kauf nach, um eine Erben­ge­mein­schaft aus­zu­zah­len! In dei­ner Ehe steht es nicht mehr zum Bes­ten und bei einer even­tu­el­len Schei­dung musst du die gemein­sa­me Woh­nung ver­kau­fen! Nach­wuchs kün­digt sich an und du denkst dar­über nach, end­lich ein Eigen­heim zu erwer­ben!


Aber auch bei einer Zwangs­ver­stei­ge­rung. z. B. bei Insol­venz, ist es unaus­weich­lich, den exak­ten Wert einer Immo­bi­lie zu ermit­teln. Für eine pro­fun­de Bewer­tung der Immo­bi­lie gibt es vie­le Grün­de!

Es müs­sen ver­schie­de­ne Fak­to­ren berück­sich­tigt wer­den und es sind dabei eine gan­ze Rei­he von unter­schied­li­chen Kri­te­ri­en zu beach­ten. Natür­lich ist es eine grund­sätz­li­che Fra­ge, ob es sich um ein unbe­bau­tes Grund­stück han­delt oder um ein Mehr­fa­mi­li­en­haus. Aber das bei wei­tem ent­schei­dends­te Kri­te­ri­um einer Immo­bi­lien­be­wer­tung ist die Lage.

Prei­se unter­schei­den sich lokal enorm, daher lie­fern bei Preis­ver­glei­chen nur Immo­bi­li­en in der Nähe des Objek­tes aus­sa­ge­kräf­ti­ge Wer­te. Auch Licht­ver­hält­nis­se, Aus­blick und Geräusch­ku­lis­se beein­flus­sen den Wert einer Immo­bi­lie. Bei Bau­grund­stü­cken lie­fern die Boden­richt­wer­te ent­schei­den­de Anhalts­punk­te.

Erst jetzt ist an Bau­typ und Aus­stat­tung zu den­ken. Bau­qua­li­tät und Bau­sub­stanz dre­hen wich­ti­ge Schrau­ben bei der Fein­ein­stel­lung der Wert­ermitt­lung eines Hau­ses. Bei Miets­häu­sern müs­sen die bestehen­den Miet­ver­trä­ge ein­flie­ßen. Und letzt­lich ist da noch die Bewer­tung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz, wel­che seit 2009 einem poten­zi­el­len Käu­fer nicht mehr vor­ent­hal­ten wer­den darf!

Hausverkauf

Bei Kauf und Ver­kauf von Immo­bi­li­en erst mal den Immo­bi­li­en­wert ermit­teln (Bild­quel­le: © AbsolutVision/Pixabay.com)

Verschiedene Bewertungsverfahren kommen zum Einsatz

Ins­be­son­de­re für Eigen­tums­woh­nun­gen wird das soge­nann­te Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren genutzt. Anhand von Lage, Aus­stat­tung und Eigen­schaf­ten der Woh­nung wird der Wert ver­gleich­ba­rer Immo­bi­li­en zu Rate gezo­gen und ein­ge­ord­net. Bei eigen­ge­nutz­ten Wohn­im­mo­bi­li­en wie Ein- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­sern kommt im Nor­mal­fall das Sach­wert­ver­fah­ren zur Anwen­dung.

Dabei wer­den die Kos­ten ermit­telt, wel­che zur Her­stel­lung bzw. Wie­der­be­schaf­fung der Immo­bi­lie nötig sind.

Basis die­ser Berech­nung sind wie­der­um die Lage, dann die Bau­kos­ten sowie die Abnut­zung. Bei Miet- und Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern als auch gewerb­lich genutz­ten Immo­bi­li­en fußt die Wert­ermitt­lung auf dem Ertrags­wert­ver­fah­ren.

Neben den Kos­ten für Grund und Boden ist der zu erwar­ten­de Rein­ertrag der Immo­bi­lie das ent­schei­den­de Kri­te­ri­um. Die­ser setzt sich kom­plex zusam­men und berück­sich­tigt Miet­ein­nah­men, Bewirt­schaf­tungs­kos­ten und Boden­wert­ver­zin­sung.

Was ist aber nun mein Haus wert?

Nach die­sem klei­nen Exkurs lan­den wir nun bei der Pra­xis. Es gibt zwei Typen von Immo­bi­lien­be­wer­tun­gen, um den Wert eines Hau­ses oder einer Woh­nung reell ein­zu­schät­zen.

Wer sich nur mal kurz einen Über­blick ver­schaf­fen will, dem ist mit einem soge­nann­ten Immo­bi­li­en­rech­ner gedient. Ins­be­son­de­re bei markt­üb­li­chen, nor­mal geschnit­te­nen sowie durch­schnitt­lich aus­ge­stat­te­ten und ver­si­cher­ten Immo­bi­li­en kann sich schnell und meist kos­ten­frei ein ers­ter Über­blick ver­schafft wer­den.

Die Ergeb­nis­se basie­ren dabei auf Ver­gleichs- und Durch­schnitts­wer­ten. Grö­ße­re Immo­bi­li­en­bü­ros und auch Ban­ken und Spar­kas­sen bie­ten die­se Instru­men­te online an.

In man­chen Fäl­len ist die­se Infor­ma­ti­on schon aus­rei­chend, damit ein Geschäft zustan­de kommt.

Es bleibt aber zu beden­ken, dass die­ser Wert nur auf Grund­la­ge der Infor­ma­tio­nen einer Par­tei zustan­de gekom­men ist und unge­prüft bleibt. Exak­ter wird der Immo­bi­li­en­wert sicher mit einem Immo­bi­li­en­gut­ach­ter ermit­telt. Die­ser kann vor Ort loka­le Markt­kennt­nis mit ein­brin­gen sowie Lage- und Objekt­be­son­der­hei­ten objek­tiv bewer­ten. Letzt­end­lich ist der von einem unab­hän­gi­gen Exper­ten aus­ge­wie­se­ne Immo­bi­li­en­wert im Ergeb­nis nach­voll­zieh­bar.

Immobilienwertermittlung als Basis jeden Immobiliengeschäfts

Bei der Betrach­tung eines Kaufs bzw. Ver­kaufs einer Immo­bi­lie sind Situa­tio­nen üblich, in denen der Eigen­tü­mer mit der Immo­bi­lie emo­tio­nal ver­bun­den ist und dadurch den Preis zu hoch ein­schätzt.

Dem­ge­gen­über setzt er unter Zeit­druck oft einen zu nied­rig geschätz­ten Wert an. Eine Immo­bi­lien­be­wer­tung ver­mit­telt zwi­schen die­sen Extre­men, damit es weder zu Blo­cka­den kommt noch zu Ver­lust von Ein­nah­men.

Mit einer Bewer­tung online lässt sich sicher ein Nähe­rungs­wert beschaf­fen. Da aber Immo­bi­li­en mit zum teu­ers­ten gehö­ren, was sich der Mensch im Leben kauft, kann an die­ser Stel­le nur ange­ra­ten wer­den, trotz der anfal­len­den Kos­ten für ein Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten die Exper­ten­mei­nung hin­zu­zu­zie­hen.

(Bild­quel­le Arti­kel­an­fang: © geralt/Pixabay.com)